2014.10.24【經濟日報╱蔡志雄】
政府開始實施一連串包括奢侈稅、實價登錄、限縮房貸、提高非自住房屋稅等壓抑房價的措施，加上房地合一實價課稅預計將自2016年起實施，原來一頭熱的房價接連被潑了幾桶冷水，雖然尚未見明顯下跌，但成交量首先不支倒地。在如此的政策大環境下，房地產是否依然適合投資呢？
●避免短進短出
在奢侈稅實施之前，短期買賣是最熱門的投資模式，操作方式不外乎購入法拍屋或老舊不動產，經過適度裝潢後再以較高價格出售，連預售屋的紅單亦可轉讓賺取價差，出現一日三市的行情。但之後隨著政府一連串的房地政策，包括實價登錄讓市場交易有參考價格，可操作空間縮小，實價查稅不但稅負加重，還會讓金流曝光，奢侈稅更是一綁二年，第二屋以上限貸讓炒作的柴火沒了，足見政府政策方向就在於打擊短期炒作。
●小宅趨勢
此外，針對豪宅，政府亦一連串推出豪宅加稅、豪宅限貸的政策，包括此次房地合一稅制，自住房屋免課範圍也討論要將3,000萬以上的房屋排除，足見政府重手打擊的對象除了短期炒作，也針對豪宅。另外，現代人家庭人口結構改變，家庭成員大幅減少，傳統三房兩廳的格局不但總價高，空間也超過小家庭的需求，取而代之的乃低總價的套房或小宅。
投資當然要順勢而為，未來幾年要捨棄短進短出的做法，並順應市場趨勢選擇小宅，避開高總價的產品，以免淪為政府的標靶。
目前房地產投資的模式有下列數種。
●買賣賺價差
根據「量先價行」的理論來觀察，房地產市場目前成交量已先行大幅萎縮，顯見未來價格將出現明顯下跌，若是以投資為目的而買進，房價下跌趨勢下將產生損失，故傳統低買高賣已難有獲利空間，必須另尋投資方式。
例如都更雖然程序繁瑣，而且都更案同意門檻達成不易，可是一旦都更完成，讓老舊房屋價格翻兩番，便可以抵銷未來房價下跌的損失。
●出租賺租金
房地產除了轉售賺價差，還可以長期收租獲益，在租金投報率未達4%之前，當二房東亦為當前可行的投資模式，因為不用購入不動產，沒有所有權就不會產生房價的損失。
近來房貸利率已慢慢調升，且未來利率尚有大幅調升的空間，故房地產投資一定要密切注意升息的趨勢，切勿從事大幅度的槓桿操作。
在當前房價下跌趨勢之下，危機就是轉機，價格下跌才能創造財富重新分配的機會，但自己心中永遠要有一把尺，房地產投資方可持盈保泰，穩健獲利。
（作者是不動產經紀人、基隆律師公會理事；本文摘自《2015幸福理財日誌》，四之四）
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