售配偶贈與屋 持有期併計

國稅局提醒 新稅制明(2016)年上路 新房地在重購後五年是自住用途 適用重購地稅優惠

2015-12-10 經濟日報 記者郭珈爾／台北報導

房地合一新制明年上路，中區國稅局提醒民眾，應該注意名下房地的持有期間。民眾出售配偶贈與的房地，應該把配偶的持有期間也併入計算，以判斷是符合新制還是舊制。

此外，民眾買賣自用房地、想要換屋，只要新房地在重購後五年是自住用途，就可申請適用重購抵稅的優惠。

國稅局解釋，原則上房屋、土地的「持有期間」，是從房屋、土地的取得日開始計算，並算至房地的交易日為止。

交易日和取得日的認定，是以完成所有權移轉的登記日為準。如果是無法辦理建物所有權登記的違章建築，是以訂定買賣契約的日期認定；如果是被強制執行交易的房地，是按照領到權利移轉證書的日期認定。房地若是在2014年1月2日以後取得、持有期間在二年內，並在2016年1月1日後交易，就要依照新制繳納所得稅。

但如果民眾是因為繼承、接受遺贈或配偶贈與取得房地，則是屬於例外情形。民眾要把被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間和自己的持有期間合併計算，再判斷是否適用於房地合一新制。

舉例來說，先生在2013年6月購入房地，並在2015年5月30日贈與給太太、完成移轉過戶。太太在2016年初出售，其持有期間和老公合併計算後已滿兩年，可以適用舊制計算財產交易所得，不必依照新制課稅。

此外，在房地合一新制下，民眾買賣已登記戶籍的自住房地，無論是先買後賣或先賣後買，只要是在出售前一年內沒有出租或營業用途，出售舊房地和重購新房地的完成移轉登記日差距又在兩年以內，即可適用重購退稅的優惠。換比原屋更大的房子，可以全額退稅；換成小屋，則可以按比例退稅。

不過，該筆重購的新房地，必須在重購後五年內都是自住用途。如果民眾改為其他用途，或是再移轉買賣，稅捐機關會追繳原來扣抵或退還的稅額。

售屋稅負 今年全面上調

2015-04-02 經濟日報 記者陳美珍／台北報導

去年賣屋，今年5月報繳售屋利得，稅負將全面上升。財政部核定售屋課稅標準，除調降豪宅強制實價課稅適用門檻外，全台縣市計算售屋所得的推計率多數均上調，其中桃園市桃園區等調漲5個百分點最大。

財政部昨（1）日發布103年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定，豪宅強制實價課稅門檻全面下降，雙北以外縣市，原本房地合併售價由超過5,000萬元需按實價課稅，今年調降為售價逾4,000萬元，屬於房屋部分的交易利得即需實價課稅。

雙北部分的豪宅實價課稅適用門檻，也由原本8,000萬元首度分拆。台北市降為按房地合併售價7,000萬元為準，新北市則為6,000萬元。

財政部指出，出售符合豪宅條件的售屋者，即使未舉證成本，也需以房地出售實際總價乘上房地比，即房屋評定現值／（房屋評定現值+土地公告現值），計算屬於房屋的售價，再依15%的推計率計算售屋利得，並按5%至40%的所得稅率，繳納售屋所得稅。例如，出售台北市總價1億元的豪宅，因無買進成本，假設按其銷售總價得出的房地比為房屋30%、土地70%，其中屬於房屋的售價即是3,000萬元（1億元乘上30%），再以3,000萬元乘上15%的所得推計率，售屋利得即是450萬元，按40%稅率計算，應繳納利得稅為180萬元。

除豪宅外，出售房屋卻無法舉證買進及賣出價格者，則是按房屋評定現值的一定比率，推計售屋所得課稅。依財政部核定的課稅所得額推計率，除台北市維持高級住宅按48%、一般住宅42%標準不變外，各縣市均局部調高房價持續上揚地區的售屋利得課稅率，以桃園市部分地區漲幅最大。

財政部指出，桃園市的桃園、中壢、八德及蘆竹等區，售屋利得要按房屋評定現值的25%推計所得，較102年度調漲5個百分點。

課稅所得額推計率變動較大的地區則是台中市，部分地區推計率最多調增3個百分點，並以西屯、北屯、中區、豐原、后里、潭子及大雅調增幅度最大，其他地區約僅微調1個百分點，或未調高。

非居民在台賣房 稅率35%

財政部今（2）日將向立法院提出房地合一課稅方案，居住者個人出售房產按12%到35%四級課稅，非居住者在台出售房產，稅率從高訂為35%。

避免誤傷無辜，新增非自願出售持有未滿二年自用住宅者，售價在4,000萬元以內，課徵稅率降為17%。

立法院今日聽取財政部就「房地合一稅制改革中如何興建捷運青年宅具體措施以照顧弱勢青年」提出報告。財政部則將同時公開房地合一完整課稅方案。

根據財政部報請行政院審查並等待行政院院會核定的課稅版本，個人如為境內居住者，其房地合一的課徵稅率，按照持有期間分成四級課稅，稅率分別是未滿一年按35%，一至二年以內為30%%；二年至十年按17%，十年以上則課徵12%。非居住者則一律按35%課徵。

胡立陽談投資 股票買時機、房產買地段

2015年03月13日 商即時 顏瑞田

前美林證券副總裁胡立陽今日在高雄表示，買進房地產，首重地段。(顏瑞田攝)



許久未公開露面的胡立陽，今日在總裁時代廣場辦公大樓談經濟與投資，吸引許多投資人前來聆聽。(顏瑞田攝)

前美林證券副總裁、有投資教父稱號的胡立陽，今(13)日下午在高雄演講指出，投資股票和債券等理財工具，最重要的是，買進的時機點(Timing)，而買進房地產，則是看地段(Locaction)，除了地段，還是地段。

目前幾乎投入大陸和東南亞國家演講投資理財，許久未在國內亮相的他，今日應城揚建設的邀請，在高雄總裁時代廣場辦公大樓，演講「2015亞洲經濟趨勢」。

胡立陽說，房地產跟有價證券的性質，完全不同，有價證券是投資的工具，而房地產是必須品，是必備的，從此一觀點來看，他不贊同大家以投資的立場，買進房地產，「買進房子，或是辦公大樓，是要自住的，自用的」，也不用擔心套牢的問題。

胡立揚並以自己在美國紐約購屋的經驗指出，1985年到1990年，是美國房地產的高點，他當時在美國工作，賺了錢，就買房子，「我是投資顧問，房子就買在最高點」。

不過，他並不擔心，因為屬於自用，胡立陽說，現在這個房子的價格，已經上漲7倍了，他表示，如果比較有價證券和房地產的投資報酬率，長期而言，房地產是相對比較可以致富的。

但是，他也提醒，買房子，最重要的是「地段(Locaction)、地段、再地段」，跟投資有價證券重視買進時機，完全不同。

他並以他演講的總裁時代廣場辦公大樓為例指出，地段，有些人很滿意，卻仍有人不滿意，如果台北企業主南下設立辦公室，總裁時代廣場距離高鐵左營站很近，就會令該企業主滿意，相對地，計程車司機如果要載客，從高鐵左營站到總裁時代廣場，則是屬於超短程，計程車司機當然不喜歡，因此，地段好壞的定義，也會因人而異。

金羊年投資展望 / 2015年全球房市成長預測

低利率浪潮 低利率浪潮

2015-02-04 經濟日報 編譯 林聰毅

全球低利率的環境下，房產躍升投資首選。展望2015年，因各國貨幣政策仍偏於寬鬆，房市熱度不減。美國今年雖將升息，但房市需求也可望隨就業市場好轉而增溫。

展望2015年，全球房地產五年來受益於政府強化市場措施，效力將逐漸鬆動，需要敏銳的投資眼光，爭取更大的報酬。

近年來超低利率帶來便宜融資，量化寬鬆措施更加大資金狂潮，湧向報酬率高的房地產市場，很多市場早超過金融風暴前的價位。儘管部分地區房地產受到當地政府降溫措施的壓抑，但在國外內資金持續尋求機會下，不動產市場可望維持強健。

萊坊研究（Knight Frank）指出，就都市來看，除香港外，全球主力市場都可望輕鬆安度整體經濟環境，美國最看好洛杉磯和紐約，亞洲看好上海和曼谷。

另外，由非營利全球機構都市土地協會（ULI）和金融顧問服務公司PwC共同出版的「2015年亞太不動產新興趨勢」報告指出，日本是最受青睞的國家，在今年的投資與開發展望排名中，東京與大阪高居第一與第三名。

ULI亞太區執行長費茲傑羅（John Fitzgerald）說，近六年來全球央行寬鬆政策所釋出的熱錢，以及來自機構投資人的資金，正源源不絕瞄準亞洲各國的不動產市場。因此，現在亞洲投資級的不動產變得洛陽紙貴，許多買家只好退而求其次，在二線城市找尋標的。這種情況將會持續好幾個月。

PwC亞太不動產稅務部門的主管，對全球不動產專家的調查報告發現，大多數投資人偏好東京、雪梨、上海等門戶城市，因為這類城市的不動產價格具彈性且流動性較高。在澳洲尤其如此。在中國也一樣，許多買家都避開不動產供過於求的二線城市。不過，日本例外，國內REITs的激烈競爭迫使投資人轉戰東京以外城市。這份報告同時發現，來自主權財富基金、退休金基金及保險公司等法人的資金，正在大舉流入全球不動產市場，扮演日漸吃重的角色。

報告並列舉2015年的五大投資與開發不動產市場。排名第一的是東京，主要歸功於政府祭出的大規模經濟刺激措施，預期上漲的心理加上持續的信用寬鬆，使市場買氣持續升溫。排名第二的是印尼雅加達。它的魅力來自印尼日益蓬勃的經濟發展以及過去幾年強勁的資產價格成長。但與其他亞洲城市相比，雅加達的不動產價格相對較低。唯一的疑慮是市場不夠透明。

未來幾年在整個亞太地區，工業與物流業將是最受歡迎的不動產投資標的，此二類標的的魅力反映大多數亞太城市的物流空間長期短缺以及物流倉儲提供的相對高報酬率。亞太的辦公大樓仍被視為是安全的投資，但對住宅及零售部門的熱情已逐漸消褪。（綜合外電）

10大房市新聞 房地合一居首

2014年12月10日 工商時報 記者方明／台北報導

 
今年國內房市景氣受政策影響甚鉅，台灣房屋智庫票選2014年民眾最有感10大房市新聞，有35％民眾認為「房地合一實價課稅」影響最深高居第一，票選第2名為「巢運5訴求，抗議高房價」，第3名則是「囤房稅啟動，自住限3戶，非自住稅率最高調至3.6％」

。調查顯示，「稅改」與「房價」為今年民眾最關心的房市議題。

2014年從銀行限貸令、擴大限貸區、囤房稅過關到「房地合一稅制」的研擬，一連串打房措施中，讓超過35％的網友「最有感」的年度議題，就是「房地合一、實價課稅」。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房地合一預計在2016年實施，一旦正式上路，售屋的獲利空間大幅縮減，因此課徵細節和相關配套，都將影響未來房市的買賣和投資走向，間接影響市場交易價量，因此「房地合一稅」一舉躍上2014年房市新聞的頭條。

第2名關鍵話題則是「巢運5訴求，抗議高房價」，得票率高達31％。張旭嵐指出，相隔25年無殼族再度上街頭，薪資凍漲、房價高漲，年輕人的成家夢越來越遠，巢運上街頭反應無殼族的怒吼，最能引起民眾共鳴。而在九合一選舉落幕後，這些民生訴求，預料將會成為未來2年施政改革的重點方向。

第3名受到21％網友關注的，則是「囤房稅啟動，自住限3戶，非自住稅率最高調至3.6％」。

原定房屋稅中自住房屋稅稅率1.2％不變，調高非自住房舍稅率1.5％～3.6％，也就是不僅下限提高0.3％，上限也由現行的2％一舉調整到3.6％，並上修營業用房屋稅來到3％～5％，多屋族首當其衝，面臨持有成本增加，或資產重新配置的抉擇。

張旭嵐分析，今年10大熱門新聞可謂多空交戰，其中「稅改」和「房價」與全民息息相關，從前3名就能感受民眾對自身荷包以及居住問題的關切程度，此次票選不僅反映民眾心聲，也為2014年台灣房地產做了最佳註腳。